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關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施

關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施

為全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神,嚴格落實習近平總書記對廣東重要講話和對深圳重要批示指示精神,搶抓粵港澳大灣區建設重大機遇,按照“建設中國特色社會主義先行示范區”和“創建社會主義現代化強國的城市范例”的定位要求,堅持以人為本、綠色低碳發展,進一步發揮城市更新在節約集約利用土地、保障城市發展空間、完善城市公共服務等方面的重要作用,持續提升城市發展能級和品質,促進深圳高質量可持續發展,現就有序、規范、高效推進城市更新工作提出如下措施。

一、規劃先行,引領城市更新高質量發展

(一)科學制定城市更新發展目標

完善城市更新目標傳導機制。市規劃和自然資源主管部門搭建由中長期規劃及年度計劃組成的城市更新目標傳導機制,加強城市更新與全市相關規劃、計劃銜接,有層次、有步驟地落實城市發展總體目標的各項任務和要求。

科學編制全市城市更新中長期規劃。市規劃和自然資源主管部門在對接全市國土空間規劃的基礎上,編制規劃期至2035年的全市城市更新規劃,明確全市城市更新的總體目標、發展方向和實施策略,評估交通市政基礎設施支撐能力和公共服務設施供給能力,協調城市更新與土地整備、棚戶區改造等其它存量土地開發模式的關系,合理提出城市更新實施時序,為全市城市更新政策及規劃制定提供前瞻性、全局性以及系統性的指引。

市規劃和自然資源主管部門統籌各區(含新區,下同)城市更新工作,根據城市發展形勢以及規劃實施情況,及時啟動全市及各區城市更新“十三五”規劃修訂工作,合理優化城市更新目標任務,按照“占補平衡”原則優化更新模式分區范圍。市規劃和自然資源主管部門適時啟動全市城市更新“十四五”規劃編制,提出更新目標和策略、分區管控、各類設施配建、實施時序等要求,指導各區城市更新“十四五”規劃和城市更新年度計劃制定。

優化城市更新年度計劃管理機制。完善涵蓋任務下達、過程跟蹤、年終考核的年度計劃管理機制,按照年度制定城市更新單元計劃、規劃和用地出讓任務指標,合理引導城市更新單元的更新方向、規劃功能以及土地供應結構,充分發揮城市更新單元年度計劃的調控作用,保障全市城市更新五年規劃有序實施。

(二)加大片區統籌力度

創新“案例+政策工具箱”的工作機制。加強市區共建,鼓勵各區選擇擬更新改造用地相對集中的片區作為試點,統籌利用現有“政策工具箱”,充分發揮政策組合拳優勢,推進片區整體開發建設,提升城市功能和品質。以試點項目為案例,重點分析所遇到的典型問題,總結提煉可推廣可復制的解決方法,適時轉化為行之有效的政策。

明確片區統籌研究重點。在規劃統籌上,強調“剛、彈結合”。在剛性管控方面,嚴格落實市層面的控制性內容、技術規范等管控要求,確保法定圖則主導功能不變、公共配套設施類別及用地面積不減少,落實市級交通市政等專項規劃確定的重大配套設施。在彈性優化方面,各區可充分發揮主觀能動性,以實施為導向,對用地布局、建筑功能配比、公共配套設施位置及規模、次干道以下路網等內容進一步優化,同步對城市設計等內容進行深化。涉及對法定圖則強制性內容進行調整的,應及時提出法定圖則修編或局部修編建議。在實施統籌上,統籌運用城市更新、土地整備、查違等各種實施手段,合理制定綜合實施路徑;在取得相關權利主體共識的基礎上,制定片區利益平衡方案;合理確定實施時序,保證公共利益用地的優先落實。

市規劃和自然資源主管部門加強指導各區片區統籌的研究。各區合理劃定片區統籌范圍,并開展研究及保障實施。

(三)提升城市設計與建筑設計水平

城市更新項目城市設計專項研究應落實并深化上層次法定規劃的控制要求,落實重點地區總設計師制度,加強對城市更新項目的協調把控。位于重點地區、重要節點的城市更新項目,應根據項目特點,采取招標、競賽等方式公開征集建筑設計優秀方案。各區政府應提前介入,提高審查層級,建立審查部門、建設單位、設計單位、社會公眾等多方共同參與的溝通協調機制。

二、轉變理念,深化城市更新內涵

(四)推進城市綠色發展

在城市更新過程中全面落實“綠水青山就是金山銀山”的理念,將城市更新與城市“雙修”相結合,促進城市生產、生活、生態空間有機融合。開展海綿城市和生態修復專項研究,實施污染工業地塊風險管控和治理修復。通過城市更新推動基本生態控制線、河道藍線和一級水源保護區內的建設用地清退。鼓勵在城市更新項目中增加公共綠地、開放空間,發展裝配式建筑,全面推廣綠色建筑。

(五)傳承城市歷史文脈

分類推進歷史文化遺產保護和活化。加強歷史文化保護專項或專題研究,在規劃指導下推進歷史文化保護和活化工作。涉及文物保護單位和未定級不可移動文物的,應落實文物主管部門相關要求。涉及歷史建筑和歷史風貌區的,應在行業部門指導下,鼓勵在保護的基礎上,開展活化研究,保護傳統肌理和特色風貌,提煉歷史文化遺產的核心要素,并與周邊城市建設相融合,實現物質文化遺產和非物質文化遺產的同步活化與傳承。

健全歷史文化遺產保護激勵機制。鼓勵實施主體參與歷史建筑、歷史風貌區的保護、修繕、整治和活化利用。對保留已納入市政府公布的深圳市歷史建筑、歷史風貌區名錄或市主管部門認定為有保留價值的歷史建筑或歷史風貌區,且由實施主體承擔修繕、整治費用及相應責任的,通過容積率轉移或獎勵等方式予以激勵。

(六)助推智慧城市建設

加強城市更新全流程智慧化管理。綜合利用大數據、云計算、移動互聯網技術,將智慧城市理念貫穿至城市更新規劃、建設、管理、運營的全過程,加強BIM、GIS等先進技術在城市更新中的應用。完善城市更新項目跟蹤監管系統,實現全市城市更新項目全流程審批跟蹤,并在指標監測、成果規范等方面提高信息化、標準化、自動化程度。

以城市更新促進智慧城市建設。落實智慧城市要求,通過城市更新適度超前布局智能基礎設施,運用智慧路燈、智慧井蓋、智慧泊車等數字基礎設施改造市容市貌,建設寬帶、融合、安全、泛在的通信網絡和智能多源感知體系,為深圳智慧城市管理提供智慧基礎設施和智慧信息支撐。

三、多措并舉,促進產業轉型升級

(七)大力推進工業區連片改造試點

強化政府主導作用,推進工業區連片改造升級。在全市選擇現狀產業發展滯后、建筑質量較差、開發強度較低、配套設施不足、用地面積原則上不少于30公頃的工業區集中片區作為試點片區,由區政府加強該片區的統籌研究,綜合運用城市更新、土地整備等二次開發模式,高標準建設產業空間,完善基礎設施、配套服務設施和公共空間,打造產業轉型升級的先行示范樣本。

(八)有序推進“工改工”拆除重建類城市更新

放寬年限。更新改造方向為普通工業用地(M1)的拆除重建類城市更新項目的建筑物建成年限放寬至2009年12月31日前。

簡化流程。對于權利主體單一的拆除重建類“工改工”城市更新項目,可合并辦理土地信息核查與城市更新單元規劃方案審查事項。

對于單一宗地的拆除重建類“工改工”城市更新項目,且由單一權利主體按照法定圖則強制性內容自行改造的,無需編制城市更新單元規劃,由城市更新單元計劃申報主體委托具有相應資質的機構,按照《深圳市工業區塊線管理辦法》、土壤環境風險防控等相關政策要求以及《深圳市城市規劃標準與準則》、建筑設計等相關管理規則和規定要求,落實并細化法定圖則強制性內容,編制規劃設計方案及總平面示意圖報區城市更新機構審查通過即可。區城市更新機構結合規劃方案直接核發實施主體確認文件并同步簽訂監管協議,辦理后續規劃許可、用地出讓及報建等手續。

(九)鼓勵全市舊工業區綜合整治

舊工業區出于消除安全隱患、完善產業及配套功能、改善空間環境品質等目的開展綜合整治,可增加面積不超過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施,由區政府統籌,組織相關單位、企業實施。

在滿足《深圳市城市規劃標準與準則》、不增加建筑面積的前提下,舊工業區可合理優化現狀建筑功能,通過重新劃分空間適度增加滿足基本需求的研發辦公、配套商業功能,由區政府統籌,組織相關單位、企業實施。

鼓勵各區在全市城市更新相關政策的基礎上,在簡化程序、優化功能、資金補貼、成本控制等方面探索合法合規、可操作性強的綜合整治實施模式,調動實體企業及工業區管理主體自主參與綜合整治的積極性。

(十)支持產業用地提高容積率

已簽訂土地使用權出讓合同或已經辦理不動產登記且符合相關規定的產業用地,可在維持原土地用途不變情況下,綜合運用加建、改建、擴建等手段提高容積率,具體按照產業用地節約集約利用相關規定執行。

(十一)加強“工改工”更新結構引導

落實工業區塊線管理要求,嚴控更新改造方向為新型產業用地(M0)的城市更新項目,通過城市更新五年規劃編制,進一步加強對各區更新改造方向為新型產業用地(M0)和普通工業用地(M1)類更新用地結構比例和規模指標的引導。強化總量管控,各區應積極搭建改造方向為新型產業用地(M0)的城市更新項目臺賬管理機制。

(十二)強化產業升級城市更新項目審查與監管

強化產業升級城市更新項目全流程監管。產業升級城市更新項目應在計劃申報階段提供產業發展專題研究報告,并取得產業主管部門意見。區城市更新機構應根據產業主管部門的意見綜合判斷項目拆除重建的必要性,經審批擬列入城市更新單元計劃的,應在計劃公告中備注說明依據產業主管部門意見需履行的相關責任,并在后續實施環節中加強監管。

產業升級城市更新項目應在土地使用權出讓或竣工驗收環節簽訂產業監管協議。各區應指定監管主體,明確產業監管責任,加強對產業監管協議執行情況的檢查,加大考核評估力度。對未達到協議要求的項目,依法依規進行處置。

四、有機更新,鼓勵城中村綜合整治

(十三)分類推進城中村綜合整治

堅持城中村有機更新,更多采用微改造方式,不急功近利,不大拆大建。按照以下不同實施方式分類推進綜合整治:

1.城中村綜合治理。由市城市管理主管部門牽頭,各區政府組織實施。

2.增加輔助性公用設施或現狀建筑功能改變。可增加面積不超過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施,或利用現狀建筑改變功能完善社區管理用房、文化活動室、社區健康服務中心等社區級公共配套設施及小型商業服務設施,或在確保實施可行、符合相關規范的前提下利用現有建筑空間改造為架空停車場或架空花園、屋頂花園等公共空間。由區政府統籌,組織相關單位、企業實施。

3.綜合整治類更新。通過上述兩種方式確實無法消除重大隱患或者完善基礎設施和公共設施的,可綜合運用局部拆建、擴建、加建等多種方式。由政府主導組織實施或引入實施主體實施。

其中,位于基本生態控制線、藍線、高壓走廊等范圍內或涉及油氣管線等危險化學品場所的城中村,除市政府相關政策法規另有規定外,不得增加建筑面積或局部拆建。

(十四)構建政府主導管理機制

綜合整治類更新項目由各區組織編制計劃和規劃,明確更新單元的目標定位,梳理城中村在消防安全、公共空間、公共配套、環境品質、交通微循環及市政配套等方面存在的問題,合理劃定局部拆建范圍。以推動實施、解決問題、保障合理利潤為目標,在綜合考慮凈拆建比、經濟可行性等因素下,科學制定綜合整治單元規劃,確定開發建設用地的容積率。

以尊重歷史、公平合理為原則,制定全市統一的城中村綜合整治類更新補償安置指導標準。按照是否取得房地產權利證書或符合“一戶一棟”政策,結合不同建筑功能,分類制定安置房置換標準。選擇貨幣補償的,原則上參照《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》執行。

引導城中村存量房屋開展規模化租賃業務,各區可指定有關機構對城中村內產權手續不完善但經濟關系已理順的居住用房進行統租并實施綜合整治類更新,并納入政策性住房保障體系進行統籌管理。

(十五)提高多方主體參與積極性

進一步完善城中村綜合整治相關政策,通過允許局部拆建、降低合法用地比例等方式,多措并舉,鼓勵多方參與城中村綜合整治類更新。綜合整治單元規劃經批準后,由區政府根據規劃要求組織實施,或按規定公開選擇市場主體實施。

五、持續創新,實現城市更新高質高效

(十六)建立城市更新單元計劃有效期管理機制

建立“有進有出”的城市更新項目管理機制,加大計劃清理力度,推動更新項目實施。科學合理設置更新單元計劃的有效期,更新單元規劃在計劃有效期內未獲批準的,由各區公告失效,3年內不得再次申報拆除重建類更新單元計劃。失效的更新單元計劃涉及城中村居住用地的,優先納入城中村綜合整治分區。對于更新單元規劃已批項目,各區應根據相關規定加大清理力度。

(十七)積極研究搬遷問題解決途徑

加強城市更新與土地整備的政策銜接,積極研究矛盾糾紛解決途徑,統籌運用城市更新、土地整備等多種手段,共同推動城市更新項目實施。各區政府應主動作為,搭建各方協商平臺,積極推動搬遷人與被搬遷人開展協商談判,合理引導搬遷預期。

(十八)穩定城市更新成本

以“穩成本”為核心,加強城市更新全過程成本管控,形成與城市發展需求相適應的“成本適中、梯次有序”的城市空間組合。各區政府應加強監管,杜絕開發企業私下倒賣城市更新項目,降低城市更新成本。

嚴格落實城中村綜合整治分區管控要求,有序引導市場改造預期。各區政府應規范城中村租賃市場,加強城中村綜合整治項目經濟效益評估與核算,確保整治后租金水平處于合理區間。

嚴格執行工業區塊線管理規定,穩步推進舊工業區升級改造。通過拆除重建類城市更新形成的工業廠房、研發用房,其產權限定為不得轉讓的部分,不計收地價;修訂工業樓宇管理辦法,規范工業樓宇流轉,確保產業空間真正服務于產業發展。各區政府應探索建立工業樓宇租賃價格調節與補貼機制,加強產業用房租賃市場管理,穩定市場租賃價格,支持實體經濟發展。

六、規范管理,確保全市城市更新“一盤棋”

(十九)完善與統一城市更新政策和標準

堅持“全市一盤棋”,市規劃和自然資源主管部門應進一步細化完善全市城市更新政策與標準,制定通俗易懂的城市更新單元計劃、規劃與用地申報和審批操作規程。

各區已出臺的城市更新文件與市級城市更新政策和標準不一致的,各區應立即開展自查并進行整改。市規劃和自然資源主管部門應加強對各區落實城市更新政策和標準的監督與檢查,定期抽查和通報。發現問題的,應責令整改。情節嚴重的,及時上報市政府。

(二十)規范城市更新全流程管理

落實“深圳90”改革要求,全面提高城市更新審批效率。全市統一規定政府、業主單位、開發主體等各方主體涉及的流程和各環節時限要求,避免“相互推諉”現象。各區應結合權責清單,將城市更新各環節的受理要求、辦理時限、辦理結果等及時向社會公開。城市更新單元各審批階段涉及征求各職能部門意見的,轄區各職能部門應在五個工作日內反饋意見,逾期視為無意見,相關責任由被征求意見部門承擔。已完成片區統籌研究的區域,各區在開展城市更新項目審查時,應對征求各職能部門意見的環節予以簡化。

(二十一)提升政府服務意識

市規劃和自然資源主管部門應定期深入基層加強服務,積極聽取業主單位、開發主體等多方的意見和建議,解決各區在推進城市更新工作中遇到的難點與難題。

提升各區城市更新服務意識,各區政府應提供面向企業、社區的城市更新咨詢服務窗口,組建全流程跟蹤城市更新項目的服務管理團隊,要由“等著批”轉變為“幫著報”,第一時間依法依規幫助企業解決實際問題。針對工業企業自改等政府重點鼓勵項目,各區政府應提供“專員式”服務和項目報批“一站式”服務,協助企業進行升級改造。

搭建城市更新市區聯席會議機制。密切市區城市更新部門聯系,提高決策效率和決策科學性,原則上按月組織召開市區城市更新工作聯席會議,統籌研究城市更新領域的重點難點問題。

建立交流學習機制。按照加強溝通、協調高效的原則,建立聯絡員制度,由各區定期派出業務骨干赴市城市更新主管部門鍛煉和學習。

(二十二)加強集體資產監管

加強城中村更新的服務與監管。區集體資產管理部門應加強對轄區內集體資產的管理與服務。對擬開展城市更新的城中村,區集體資產管理部門應會同區城市更新機構,及時掌握相關信息,主動服務,加強引導,并進一步規范集體資產管理,嚴禁開發企業私下進駐城中村。已按規定向集體資產管理部門完成城市更新合同備案的,應及時向社會公開相關信息。各區應加強監管,杜絕開發企業私下倒賣,降低改造成本和社會風險。

公開透明選擇市場主體。涉及以集體資產為主的城市更新項目,原農村集體經濟組織繼受單位應在區政府監督下,以公平公正、民主透明為原則,通過公開招標方式選擇市場主體。合理設定門檻要求,保障一定數量的、有實力且有開發經驗的企業應標。制定科學合理的綜合評分標準和篩選條件,保證優質的開發企業中標。全過程公開招標過程,杜絕少數“村官”與開發企業操縱集體決策,保證村民真實意愿得到體現。

(二十三)實施企業信用清單管理

建立企業參與城市更新守信承諾和失信行為公告機制。開發企業或相關城市更新規劃設計技術服務團隊在參與城市更新項目時,應出具守信承諾書,明確失信責任。在城市更新過程出現違規行為的,由主管部門按照承諾約定對其提出整改要求,對拒不整改、情節嚴重的,一律納入全市企業失信清單并向社會公開,失信企業三年內不得參與我市新開展的城市更新項目及其相關規劃設計技術服務。

(二十四)加強廉政風險防控

積極完善城市更新政策,建立業務指導工作機制,確保每個審批事項均“有據可依、有章可循”。針對城市更新重要風險點,探索建立覆蓋城市更新審批全環節、全流程的廉政風險防控體系,通過審批過程關聯電子監察系統,實現網上審批、全程留痕、實時監督,最大程度防控風險。

(二十五)其它

本措施自印發之日起施行。

WORD全文官方下載:《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》解讀文件.doc
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